Рубль: хроники падения. Ч. 33. Строительство и санкции

Дисклеймер
В данной серии обзоров мы будем публиковать факты и аналитику, которые касаются экономических и финансовых последствий действий России в Украине для экономики РФ в целом и российского рубля в частности. Цель - обоснование среднесрочной идеи «продажи российского рубля».
Отметим, что текущие значения курса российского рубля могут иметь мало связи с рыночной реальностью, поскольку являются производной административного регулирования. Которое в свою очередь является производной от имеющихся резервов. Но резервы они на то и резервы, чтобы помочь решить проблему лишь временно. Соответственно нас интересует не куда пошел рубль сегодня или пойдет завтра, а что с его экономическим базисом и его перспективами в целом.

Основой экономического роста Китая в последние десятилетия было сверхактивное развитие строительной отрасли.

Рынок недвижимости и кризис – это очень интересная тема ну просто хотя бы потому, что в свое время вся мировая финансовая система чуть не накрылась громадным тазом из-за того, что рынок недвижимости США слегка потерял связь с реальностью, и число желающих заработать на этом (привет передают MBS, CDO и CDS) превысило все разумные пределы. Если хотите детальнее изучить причинно-следственные связи – воскресите в памяти события 2007-2009 годов, а лучше за несколько лет до. Ну или хотя бы книжку Майкла Льюиса «Игра на понижение» почитайте.

Но можно возразить, что прошло-то уже сколько лет. Человеники сделали выводы, адаптировались и эволюционировали. Что ж, данная тема интересна еще и недавними событиями, которые основательно трясут стул подо всей экономикой Китая. Речь, естественно, идет о дефолте второго по величине девелопера Поднебесной «Evergrande» в конце 2021 года. Частично и очень поверхностно эту тему мы затрагивали в обзоре «Ч. 28. Китай поможет. Или нет?».

Какой вывод из сказанного выше? Строительный сектор крайне важен в контексте развития экономики. Поэтому в этом обзоре рассмотрим строительную отрасль и рынок недвижимости России в свете санкций.

Но начнем традиционно с последних санкционных новостей.

Последние санкционные новости

- Одна из крупнейших в мире лесопромышленных компаний Stora Enso продает свои лесопильные предприятия в РФ местному менеджменту;
- Финский производитель кранов и подъемного оборудования Konecranes решил не брать новые заказы в РФ – будет сокращать бизнес в России;
- Нефтегазовая компания Shell уходит из своего крупнейшего СПГ-проекта в Российской Федерации "Сахалин-2";
- Индийская сталелитейная компания Tata Steel прекратила сотрудничество с Россией;
- Международная федерация хоккея отменила проведение в России чемпионата мира по хоккею-2023.

Последствия санкций

- Пассажиропоток на международных линиях у группы компаний «Аэрофлот» упал– более чем на 50%. Грузооборот на международных линиях упал в марте по сравнению с мартом 2021 года почти на 90%;
- Московский аэропорт Внуково ввел режим простоя для сотрудников на фоне «непростой ситуации» в авиаотрасли и сокращения расходов;
- Роснефть на тендере не смогла продать ни одного барреля из предложенных на продажу 6,5 миллионов тонн нефти из-за отсутствия заявок от покупателей;
- Полная стоимость потребительского кредита в России в марте на фоне ужесточения политики банков выросла почти вдвое - до 30,7% с 17% годовых в феврале. На этом фоне на 69,4% упали выдачи потребительских кредитов. Одновременно объем полученных россиянами потребительских кредитов в марте рухнул на 82,7%;
- Российский производитель мотоциклов "Урал" уходит из России. Из-за санкций компания вынуждена перенести часть производства в Казахстан.

В качестве заглавной новости к обзору выберем вот эту: "Яндекс" предупредил о возможных трудностях при строительстве новой штаб-квартиры в Москве. Если у «Яндекса» проблемы со строительством, то что уж говорить про остальных?
В этом обзоре будем анализировать сферу строительства в России в условиях санкций. Со стороны спроса будем говорить об ипотеке и платёжеспособном спросе. Со стороны предложения – о положении в строительной отрасли РФ в целом.

Спрос на недвижимость и санкции

Вопрос спроса на фоне новостей о довольно большой волне эмиграции наиболее платежеспособного населения из России (некоторые подробности в обзоре «Ч. 30. Рынок труда и санкции») является отнюдь нетривиальным. Впрочем, это, конечно, капля в море. Капля в море людей, которые частично или полностью потеряют доходы из-за санкций.

В предыдущих обзорах мы рассматривали положение дел и перспективы в ключевых отраслях экономики РФ и нет ни одной, беспроблемной, разница лишь в масштабах: нефтегазовый сектор, машиностроение, металлургия, туризм, сфера развлечений, банковская система, инвестиции – это ведь не просто названия, за каждой отраслью стоят сотни тысяч или миллионы сотрудников, которые, собственно, и были генераторами спроса на недвижимость.

А если мы добавим сюда потерю сотен тысяч рабочих мест из-за санкций как в форме исхода иностранных компаний, так и из-за остановки производств, то получаем предельно неблагоприятную картину для спроса на рынке недвижимости уже здесь и сейчас.

Плюс есть еще чисто географические нюансы. После взрыва хранилищ на нефтебазе в Белгороде и Брянске, оружейных складов в Курской области, как много будет желающих приобрести там недвижимость даже если вдруг откуда-то возьмутся деньги? Кстати, по поводу возьмутся деньги.

Отдельным моментом спроса является его платежеспособность. В этом аспекте нельзя не сказать об ипотеке как основном источнике этого самого платежеспособного спроса. Будем реалистами, без ипотеки приобрести жилье в России могут позволить себе считанные проценты населения. По оценкам экспертов, на первичном рынке доля ипотечных сделок – не меньше 75%.

После того, как ЦБ РФ повысил ставку до 20%, о новой ипотеке в России говорить стало сразу как-то неприлично. В апреле спрос на ипотеку на вторичное жилье снизился более чем на 70% относительно февральских значений.

Согласно опросу в конце 2021 года, каждый второй банковский клиент планировал взять ипотечный кредит, а проведенный же в марте опрос показал, что лишь каждый четвертый готов взять кредит, да и то в случае стабилизации ситуации.

Что касается старых договоров, то пока ставка на месте, переживать стоит о падении доходов вплоть до нуля с потенциальными неплатежами со стороны должников. Но при плавающих ставках имеем ситуацию, схожую с кризисом рынка недвижимости в США в 2007 году, но только ситуация в десятки или даже сотни раз худшая.

По ряду банков РФ уже сейчас ипотечные программы со ставками выше 20%.

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group: «В последнюю неделю марта и в начале апреля мы видим существенное, на 35–40%, падение активности и на вторичном, и на первичном рынке... Этот кризис для рынка недвижимости будет более болезненным, чем в 2008 году».

Строительство

Поскольку строительство – это не какой-то альтруизм, а бизнес, нет ничего удивительного в том, что бизнес реагирует соответствующим образом на сложившуюся ситуацию со спросом и его перспективами, логистикой и ценами, а также проблемами с финансовыми ресурсами и возможным дефицитом оборудования.

В итоге имеем массовую заморозку строительных проектов по всей России (по данным опросов топ-менеджеров строительных и проектных компаний по всей России речь идет о цифре около 40%).

За последний месяц цены на некоторые стройматериалы выросли в среднем на 80%, по другим позициям — в два раза, отмечает гендиректор ГК «Смарт Инжинирс» Хусейн Плиев. В «Коллиерз Интернешнл» среднее увеличение себестоимости строительства офисов оценивают в 38%. Руководитель отдела управления проектами внутренней отделки «Джонс Лэнг Ласаль» Инна Травина говорит, что некоторые материалы и оборудование подорожали до 100%.

Но дело тут не только в ценах. Стройматериалы нужно еще банально где-то закупить и привезти. В условиях санкций эта в недавнем прошлом тривиальная задача вдруг стала местами невыполнимой. И, кстати, закупать ведь нужно за что-то. Не забываем, что рост ставок кредитования это не только про ставки на ипотеку, это еще про ставки на коммерческие кредиты. То есть, когда стоимость заемных средств вырастает в 2 раза, желание кредитоваться резко снижается.

И импортозамещение здесь и сейчас – это не решение проблемы. Чего стоит цирк с Матвиенко и гвоздями (напомним, эта женщина неожиданно для себя обнаружила, что Россия не производит гвоздей, в отрасли ей попытались возразить, что все же что-то производят, но женщина не угомонилась и продолжила предавать анафеме готовность российской экономики решить проблему гвоздей). И хотя эта клоунада смешна сама по себе, она достаточно наглядно демонстрирует, что даже если вдруг захочется что-то построить, не факт, что выйдет.

А заморозка проектов это уже полшага в направлении «Evergrande». Так что корпоративные дефолты – это не только про «РЖД» или «Северсталь», это и про российских девелоперов в перспективе.

Опять же, зачем строить новые торговые центры, если в уже построенных появилась масса свободного пространства. Напоминаем, про исход иностранных компаний, которые массово высвобождают площади. По оценкам гендиректора Ricci/BlackStone Евгения Кузьмина уход иностранных компаний приведет к тому, что крупные объекты в Москве в итоге могут потерять 20–30% арендаторов. Из-за закрытия в РФ магазинов международных сетей у владельцев торговой недвижимости падают доходы – ожидают падения годового дохода на треть.

Отечественные компании тоже не стоят в стороне и активно прессуют торговые центры на предмет снижения арендной платы. Причем размеры запрашиваемых скидок достигают 50%. Самое интересное – это обоснование просьб. Вот пример от одного из салонов МТС: «в связи с сокращением клиентопотока и товарооборота до 45–63%». При этом салон предупреждает, что если арендная плата не будет снижена, то салон закроется. И это прошло лишь два месяца со старта «спецоперации».

Офисная недвижимость тоже вызывает большие вопросы в текущих условиях. Ушла Большая четверка аудиторов – освободились десятки тысяч квадратных метров офисов. Уходит Luxsoft – еще несколько тысяч квадратных метров свободны. В обычных условиях можно было бы сказать, что «свято место пусто не бывает». Но будем честны, кто сейчас заполнит эту пустоту? Есть на примете компании с тысячами сотрудников, которые готовы прийти в РФ для ведения бизнеса?

По итогам первого квартала в Санкт-Петербурге бизнес уже принял решение об освобождении 50 тыс. кв. м офисной недвижимости (директор департамента исследований рынка MarisАлена Волобуева). Немного арифметики: 1500 руб * 50 000 = 75 000 000 рублей в месяц или 900 млн рублей в год – столько арендных платежей недополучат арендодатели.

Общий объем сделок по аренде офисов в Санкт-Петербурге в первом квартале (по подсчетам директора по работе с корпоративными клиентами Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина) относительно четвертого квартала 2021 года сократился на 50%.

И ведь пока что мы не видим даже верхушки айсберга. Большинство иностранных компаний все еще надеются на что-то и продолжают платить не только сотрудникам, которые по факту не работают, но и за аренду офисов, в которых никто не работает. Но вечно это длиться не может. И с мая стоит ожидать начало формирования волны исхода компаний.

А ведь кроме коммерческой недвижимости есть еще индустриальная. Напомним, уже построенные заводы простаивают. Вопрос – зачем строить новые, особенно если строить «не на что» и «нечем»?

Ну и последний момент: в обзоре про рынок труда «Ч. 30. Рынок труда и санкции» мы писали о том, что десятки, а скорее сотни гастарбайтеров уехали из России домой. Многие из них были задействованы на стройках. И это при том, что вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что на стройках не хватает миллионов рук мигрантов. То есть даже если найдутся деньги и стройматериалы, строить может быть банально некому.

Вот и имеем в итоге такие прогнозы экспертов: в сегменте коммерческой недвижимости сокращение объемов строительства может достигать 40%, а в индустриальном сегменте падение объемов достигнет 50%.

R&B Consulting, например, пришлось пересмотреть свой прогноз по выводу на рынок Москвы новых офисов по итогам 2022 года с 600 тыс. до 230–340 тыс. кв. м.

Решение проблемы

Гасить пожар уже традиционно будут «бешенным принтером».

Ипотеку – вместо рыночных ставок по льготным с компенсацией из бюджета (даже при этом ставки по льготной ипотеке на покупку жилья в новостройках при этом поднимаются с 7% до 12%).

Коммерчески кредиты – вместо рыночных ставок (25-30%) будут льготные (до 15%) с компенсацией из бюджета.

Поначалу это даже вызвало временный скачок роста спроса, поскольку многие восприняли наличие дельты в 15% между льготным кредитом и не льготным как возможность и некий последний шанс заскочить на подножку уходящего поезда. Но в перспективе это приведет лишь к еще более резкому проседанию спроса, поскольку остатки платежеспособного спроса сейчас активно абсорбируются.

Плюс не забываем про разгон инфляционной спирали, который неизбежен в условиях работы «бешенного принтера».
Еще один важный момент. Мы имеем дело с государствоцентричной экономикой. А значит, не забываем про госзаказ. Хотя опять же про госзаказ в сфере строительства в России можно писать полноценный отдельный обзор. Если вкратце, то это предельно неэффективная жутко коррумпированная сфера. Так что особо возлагать на надежды на госзаказ все же не стоит.

Что касается частного сектора, то собственники и управляющие торгцентрами активно ведут переговоры с торговыми сетями и поставщиками из Турции, Китая, Сербии и Ирана. Но вести переговоры, пусть и активно, это одно, а заполнить пустоту от ухода ЕС, США и прочих «недружественных» стран такими экономическими «титанами» как Сербия и Иран вряд ли получится.

Итоги

В общем и целом, ситуация в секторе выглядит более чем кризисной и бедственной. Но строительство – это, пожалуй, одна из самых инерционных сфер экономической активности. Дело в том, что проекты реализуются годами и даже в текущих условиях падения платежеспособного спроса, дефицита и дороговизны финансовых ресурсов, проблем с материалами и т.д., начатые проекты будут завершаться. А значит некоторое время курица еще будет бегать по двору. Вопрос, что будет, когда начатые проекты реализовывать закончат, а новых не будет? Вопрос, конечно, риторический.

На этом на сегодня все, но все по теме санкций. Так что мы еще вернемся с новыми обзорами.

И не забываем продавать рубль.

Комментарий:

После начала "спецоперации" в России существенно выросли цены на сантехнику, говорится в исследовании строительной компании Pridex. С февраля по апрель смесители, раковины и унитазы эконом-класса подорожали в среднем на 20-70% по сравнению с тем же периодом 2021 года

Комментарий:

Девелоперы в регионах не продали практически ни одной квартиры в апреле. Как пишут «Известия», максимальное падение продаж зарегистрировано в Волгограде (-99%), Казани (-98%) и Кургане (-97%). В нескольких регионах доля жилищного кредитования достигла 100% спроса

Комментарий:

Уход из России международных компаний, которые формировали треть спроса на офисные площади в Москве, может спровоцировать серьезный спад на столичном рынке бизнес-центров. По итогам 2022 года в этом сегменте освободится 800 тыс. кв. м, чего не было с 2012 года.

Комментарий:

Продажи жилья в Турции взлетели на 107,5% в мае по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 122.768 домов, показали данные Турецкого института статистики в среду. Второй месяц подряд российские покупатели наиболее активны среди иностранцев.

Комментарий:

Производство половины всех видов стройматериалов в России зависит от импортного оборудования на 70% и более. Это следует из совместного исследования Национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии

Комментарий:

Мебельный гигант IKEA начал сообщать арендодателям торговых центров в РФ, где размещались магазины и студии бренда, о желании досрочно расторгнуть договоры аренды.

Комментарий:

Число выставленных на продажу агентств недвижимости за последние несколько месяцев выросло в несколько раз, что является «нетипичной ситуацией для рынка», сообщили в компании «Жилфонд». По данным «Авито», сейчас размещено 400 объявлений о продаже таких компаний по всей России — это в 2,4 раза больше, чем год назад.

Комментарий:

По подсчетам «ЦИАН.Аналитики», в первые три недели июня количество просмотров объявлений о продаже вторичной недвижимости в городах-миллионниках и звонков сократилось на 48% год к году. В «Авито.Недвижимости» оценивают спад в 29%.

Только в Москве, по данным Росреестра, в мае число сделок на вторичном рынке сократилось на 45% год к году.

Комментарий:

Аренда недвижимости для магазинов и кафе в центре Москвы подешевела до 45% на фоне ухода иностранных арендаторов

Комментарий:

Онлайн-ритейлер Ozon отказался от аренды офиса Flexity общей площадью 17 256 м² в Замоскворечье.

Комментарий:

В рамках капремонта в первые семь месяцев 2022 года в Москве закупили всего 35 лифтов, тогда как в прошлом году — 2,2 тыс. То есть покупки снизились в 63 раза (!). Такая же ситуация сложилась и в других регионах.

Комментарий:

Ввод многоквартирного жилья в июле продолжил сокращаться, как следует из данных Росстата, в годовом выражении в минувшем месяце сдано в эксплуатацию 2,8 млн кв. м, это на 14% меньше, чем годом ранее, когда объем ввода составил 3,2 млн кв. м. Также показатели июля отстают и от июньского результата

Комментарий:

За первые девять месяцев 2022 года суммарное количество заключенных сделок на рынке офисной недвижимости Москвы сократилось на 37% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года

Комментарий:

Доля свободных площадей в гибких офисах, популярных у IT-компаний, в России по итогам сентября достигла исторического максимума в 28% от общего объема рынка 395 000 кв. м. (исторический рекорд)

Комментарий:

В Мосвке по состоянию на октябрь 2022 года объем выставленных на продажу квартир вырос еще 20% за октябрь, а накопленным итогом за последние три месяца прибавил 60%, подсчитали аналитики IRN.

В результате предложение на вторичном рынке столицы бьет исторические рекорды: массовый сброс недвижимости начался летом, и с августа число лотов в экспозиции увеличивается на 15-25% каждый месяц.

Комментарий:

Ускорился спад продаж строительной и спецтехники: на 43,4% год к году в октябре против 37,1% в сентябре (на 25,1% с I по III квартал). Обвал продаж строительной техники является надежным индикатором грядущего спада в строительной отрасли и снижения инвестиционной активности в целом.

Комментарий:

Количество объявлений о срочной продаже жилья на вторичном рынке в России выросло на 85% с начала марта 2022 года и составило 12,5 тыс.

Комментарий:

Управление Росреестра по Москве в октябре зарегистрировало 4597 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении жилой недвижимости. Это на 40,1% меньше, чем в сентябре (7675). То бишь продажи новостроек в Москве рухнули на 40%.

Комментарий:

Финский девелопер SRV продал долю в ТЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге

Комментарий:

В Москве, по данным NF Group, за этот год прибавится 148 200 кв. м. торговых площадей, это на 58% меньше, чем в предыдущем.

Комментарий:

Доля нераспроданных квартир в новостройках в декабре 2022 года достигла рекордных 66% от площади строящегося жилья, подсчитала компания «INFOLine-Аналитика». Это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.

Комментарий:

Ввод офисных площадей, по данным NF Group, может составить 280 000–300 000 кв. м, при этом в прошлом году значение достигло 587 400 кв. м

Комментарий:

В Москве по итогам 2022 года сдано в эксплуатацию 341 000 кв. м новых офисных помещений — это на 42% меньше, чем в прошлом году, и в два с лишним раза меньше заявленных в начале планов, подсчитала консалтинговая компания IBC Real Estate: за год девелоперы собирались достроить 755 000 кв. м офисов.

Комментарий:

По итогам года число сделок с квартирами в столице сократилось на 22%, до 132,6 тысячи

Комментарий:

По итогам 2022 года общая площадь впервые купленных или арендованных офисов в Москве составила 1,2 млн кв. метров. Это на 20,6% меньше, чем в 2021 году, говорится в отчете консалтинговой компании CORE.XP

Комментарий:

За 2022 год в Москве были введены в эксплуатацию 126 000 кв. метров троговых площадей, в остальных регионах — 179 000 кв. метров. Это минимальный результат за последние 12 лет, а также ниже показателей 2021 года на 65% и 67% соответственно

Комментарий:

Продажи московских новостроек резко снизились в январе. Относительно декабря 2022-го спрос сократился на 36%, относительно января 2022-го — на 33%. Выручка девелоперов в январе 2023-го на 35% меньше, чем месяц назад. Относительно января 2022 сокращение на 27%

Комментарий:

Спрос на московские новостройки бизнес-класса в 2022 году упал почти вдвое, подсчитала Kalinka Realty. По данным ее экспертов, за год было заключено 15 478 сделок по покупке таких квартир, на 46% меньше, чем в 2021 г.

Комментарий:

Доля пустующих площадей в торговых центрах Москвы по итогам первой половины 2023 года достигла 14,5% — это максимальный показатель с 2009 года