Экономика России: хроники падения. Ч. 80. Ипотечный пузырь
Дисклеймер
В данной серии обзоров мы будем публиковать факты и аналитику, которые касаются экономических и финансовых последствий действий России в Украине для экономики РФ в целом и российского рубля в частности. Цель - обоснование среднесрочной идеи «продажи российского рубля».
Отметим, что текущие значения курса российского рубля могут иметь мало связи с рыночной реальностью, поскольку являются производной административного регулирования. Которое в свою очередь является производной от имеющихся резервов. Но резервы они на то и резервы, чтобы помочь решить проблему лишь временно. Соответственно нас интересует не куда пошел рубль сегодня или пойдет завтра, а что с его экономическим базисом и его перспективами в целом.
Если история чему-то и учит, так это тому, что она ничему не учит. Казалось бы, глобальный финансовый кризис, в истоках которого было схлопывание пузыря на рынке недвижимости США, должен был стать уроком. В частности, научить, что раздавать ипотечные кредиты направо-налево по сверхнизкой ставке неплатежеспособным должникам – это плохая идея и бомба замедленного действия, которая неизбежно взорвется, как только ставки поползут вверх. Но выводы никто не сделал.
Или взять хотя бы пузырь на рынке недвижимости Китая, схлопывание которого похоронило под собой не только всякие Evergrande (305 миллиардов долларов долгов, между прочим), Fantasia Holdings Group Co., Zhenro Properties Group и т.д., но и десятилетия сверхбыстрого роста экономики Китая. Да, Китай можно понять – когда добрая треть твоего ВВП завязана на строительстве, соблазн велик. Но проблема в том, что это воровство у будущего. И Китай сегодняшний – наглядное тому подтверждение.
Так вот сейчас аналогичная ситуация складывается на рынке недвижимости РФ. «Жирные» годы создали иллюзию «вечного» роста рынка, а получение статуса страны-изгоя резко сузило перечень доступных инвестиционных инструментов, масла в огонь подливало как государство с его «льготной» ипотекой, так и банки, дающие кредиты всем подряд, ну и застройщики с их «нулевыми» ставками. В итоге заоблачные цены стимулируют застройщиков строить еще и закрывать глаза на то, что надулся громадный пузырь и разрыв между реальным платежеспособным спросом и предложением достиг уже такого размера, что лопнуть все может натурально в любой момент. И кое-где, кстати, уже лопается.
В общем сегодня поговорим об ипотечном пузыре на рынке недвижимости и о том, как больно он может ударить по и без того ослабленной санкциями и «спецоперацией» экономике.
Но начнем традиционно с последних санкционных новостей.
Последние санкционные новости
- Шведская компания Essity — владелец брендов Zewa, Libresse и Libero – объявила о продаже бизнеса в России;
- Весной 2023 года американский производитель одежды и обуви VF Corporation (бренды Vans, The North Face и другие) закрыл последние магазины в России;
- Японский разработчик игровых консолей и видеоигр Nintendo окончательно прекращает работу в России.
- Компания-производитель строительной и горнодобывающей техники из Японии Komatsu сократит до 300 человек на своём заводе в Ярославле
- Немецкому онлайн-ритейлеру Otto удалось продать все активы в России — два складских комплекса в Тверской области. Недвижимость с оценочной стоимостью 2,3 млрд рублей купил оператор складов Multicold на 50% дешевле;
- Основатель автодилера Fresh Auto Денис Мигаль выкупил торговый центр на Калужском шоссе в Новой Москве, который принадлежал французскому инвестфонду МИГ.
Последствия санкций
- Долг россиян увеличился в апреле на 527 млрд рублей. Это один из максимальных помесячных объемов за последние несколько лет. Всего задолженность перевалила за отметку в 30 триллионов рублей;
- Профицит текущего счета платежного баланса РФ в январе-мае 2023 года составил $22,8 миллиарда, снизившись на 81,6% относительно показателя соответствующего периода 2022 года;
- Нефтегазовые доходы бюджета РФ за январь-май сократились на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 2,853 триллиона рублей. Накопленным итогом за последние 12 мес: доходы – 25.6 трлн, расходы – 33.9 трлн, дефицит – 8.3 трлн.;
- Объем торгов иностранными ценными бумагами на "СПБ бирже" в мае упал на 71,68% по отношению к маю прошлого года;
- Число краж в российских супермаркетах в 2022 году выросло примерно на 18-20% относительно предыдущего;
- Количество созданных в России изобретений рухнуло до минимума за 13 лет;
- Выручка крупнейших грузовых авиакомпаний России в 2022 году сократилась на 69,2%.
Ценовой пузырь – это всегда про что-то нерациональное и ненормальное с точки зрения здравого смысла. Будь то продажа дома, чтобы купить луковицу тюльпана, или отдать состояние за «бумажку» с надписью Компания Южных морей, или капитализация в несколько миллиардов у компании, за душой которой только доменное имя, или покупка воздуха в форме криптофантиков.
Так вот на рынке недвижимости РФ происходит не менее странная ситуация. Посудите сами, из страны уезжает миллион+ самого платежеспособного населения (и при этом многие продают свои квартиры, увеличивая предложение на рынке недвижимости), еще несколько сотен тысяч успешно могилизируются, целые отрасли экономики уходят в кризисный штопор со всеми отсюда вытекающими с точки зрения платежеспособного спроса населения (7 миллионов как сидели в простое или отпуске без зарплаты в 2022 году, так и продолжать сидеть в 2023), а у вас объемы строительства не то, что не снижаются – они растут. Если в 2021 году в среднем в стадии строительства было около 90-95 млн кв. м многоквартирного жилья, то весной 2023 года эта цифра была в районе 98,5 млн кв. м., а по итогам 2022 года так вообще 102,7 млн кв. метров.
Выглядит не очень логично. Но факт. Начнем с того, почему вообще решили поднять эту тему именно сейчас. Дело в том, что пузырь на рынке недвижимости РФ входит в свою терминальную стадию и может лопнуть буквально в любой момент. В этом обзоре мы как раз поговорим об этом.
Что надувало/надувает пузырь на рынке недвижимости РФ
Причин раздутия много, перечислим основные из них.
Льготная ипотека
Основной фактор – это не какая-то рыночная конструкция типа роста платежеспособного спроса, появление новых хитрых финансовых инструментов (типа MBS или CDO, которые расширяют емкость рынка), повышение производительности труда в строительстве или снижение издержек. Нет, это старое-доброе государственное регулирование. Ну а там, где появляется государство, можно забывать про эффективность. Так что это надежный фундамент для будущего кризиса.
Но вернемся к льготной ипотеке. В РФ в 2020 году запустили программу льготного кредитования, что привело к резкому росту ипотечного кредитования. Но если до 2022 года это была лишь четверть рынка, то в 2022 году доля льготных кредитов стала достигать 80-90% и сейчас она стабилизировалась на отметке 50-60%.
В итоге за три года действия льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 82%.
О том, что льготная ипотека – это ненормально говорит тот факт, что в 2022 году ставки по льготной ипотеке были около 4%. Еще раз: условный Минфин берет в долг под 10%+, а потом реализует программы льготной ипотеки под 4%. Неплохой получается бизнес, особенно в государстве с дырой в бюджете в 3.4 трлн только по итогам первых 4 месяцев.
В общем, российские банки в мае выдали до 590 миллиардов рублей ипотечных кредитов, что стало самым высоким показателем с начала 2023 года. Кстати, рекордный объем рублевых ипотечных жилищных кредитов за всю историю наблюдений банки РФ выдали в декабре 2022 года - 696,9 миллиарда рублей. А всего за первые четыре месяца 2023 года выдано 498 тысяч кредитов на 1,8 трлн руб. (+12% по количеству и +24% по сумме к 4 месяцам 2022 года).
Итого. Имеем классическую стероидную накачку со всеми отсюда вытекающими, когда стероидные инъекции прекратятся, но об этом поговорим позднее.
Новые нормы регулирования
Всплеск активности на рынке недвижимости весной 2023 года кроме всего прочего объясняется тем, что с 1 июня Центробанк РФ достаточно резко ужесточает условия ипотечного кредитования (подробнее об этом будет ниже). В результате все решили успеть купить, пока не поздно.
Отсутствие инвестиционных альтернатив
Достаточно посмотреть, что происходит на фондовых биржах, чтобы понять (например, объем торгов иностранными ценными бумагами на "СПБ бирже" в мае упал на 71,68% г/г), чтобы понять – даже если вдруг деньги у отдельного взятого гражданина РФ пока есть, девать их ему особо некуда. Из простейших альтернатив – покупка недвижимости. Что, опять же, способствовало появлению избыточного спроса на рынке недвижимости.
Дисконты
Значительная часть текущего спроса – это реакция на скидки в 20-30%, а иногда и 40-50%. «Жадные дети» думают, что покупают дешево.
Застройщики
Во-первых, они жадные (по данным Forbes в 2021 году маржинальность московских проектов доходила до 100%). А значит будут доить эту корову, пока она не околеет.
Во-вторых, здесь как с велосипедом, пока крутишь педали, равновесие сохраняется, как только перестаешь, - падаешь. То есть застройщикам жизненно необходимо строить и сдавать новые объекты. Как только они перестанут это делать, они закончатся как бизнес.
Кредитные каникулы
Еще одним фактором добавочного спроса являются кредитные каникулы для участников «спецоперации», что развязывает руки должникам, и создает иллюзию платежеспособности, который нет. Классика популизма, когда ради сиюминутного эффекта, на день завтрашний переносятся все проблемы. Так вот когда придет этот самый завтрашний день вдруг окажется, что участник спецоперации в лучшем случае на кладбище или без ног, а в худшем – он выжил, но вернулся в любимой работе за 30К, которых внезапно стало не хватать на погашение кредита.
Но это все причины раздутия, которые мало говорят о том, на какой стадии пузыря мы находимся сейчас. Так что ниже поговорим о признаках того, что стадия – терминальная.
Тревожные сигналы
№1. Неспособность цен расти
После анабиоза января 2023 года, в феврале/марте рынок недвижимости резко активизировался: число сделок с недвижимостью, например в Москве, росло темпами под 40%. Обычно такой ажиотажный спрос приводит к росту цен. Но не в этот раз.
Неспособность цен расти даже при наличии мощных драйверов для этого – один из признаков терминальной стадии пузыря.
№2. Проблемы со спросом
Спрос на недвижимость нестабилен и в целом находится под давлением. Регистрация ДДУ (договор долевого участия) сократилась на 26% в Москве и на 45% в Санкт-Петербурге в 1кв23. В 2022 г. показатель упал на 22% для страны в целом.
В апреле снижение спроса на недвижимость в московском регионе составило в среднем -10.7% мм.
Это только у Росстата экономика развивается, а доходы растут. В реальной жизни все с точностью до наоборот. Что вполне естественно давит на спрос.
№3 Рост ипотечных ставок
Одним из ключевых факторов роста рынка недвижимости были низкие ставки по ипотеке. Но весной 2023 года ситуация начинает усложняться. В конце апреле средняя ипотечная ставка на первичном рынке составила 6% (на вторичном почти 10%), что на 2% больше, чем месяц назад.
Вообще с января 2023 года стоимость обслуживания ипотечного кредита выросла почти вдвое (ставка была 3,5%, а стала 6%+).
№4. Ухудшение качества должников
По итогам апреля процент одобрения льготной ипотеки достиг 67%. То есть кредиты реально раздают почти всем желающим вне контекста их реальных платежных возможностей и что даже более важное - перспектив.
На эти же грабли наступили США при надувании их пузыря, который лопнул в 2007 году. Опыт США показывает, что закончится это массовыми неплатежами по кредитам.
Собственно сигналы уже есть. Доля кредитов, которые выдают людям с большими долгами, приближается к 50%. При этом прирост объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам в первом квартале 2023 года оказался максимальным за последние два года.
Но самый убойный факт следующий: по данным ЦБ РФ, в четвертом квартале 2022 года 44% ипотечных кредитов были одобрены гражданам, которые уже отдают по долгам более 80% (!) ежемесячного дохода.
№5. Дисконты уже не стимулируют спрос
По данным IRN в апреле дисконтов в 15-25% уже не хватало не только для сохранения динамики спроса, но и для его поддержания на мартовском уровне.
№6. Падение продаж строительной техники
Вообще нужно отметить, что текущие темпы строительства во многом результат инерции предыдущих лет. То есть источник ускорения уже исчез, но механизм продолжает двигаться на прошлом импульсе. Проблема всего этого в том, что создается иллюзия, что все идет нормально. А по факту впереди пропасть. Закончат текущие проекты, которые стартовали до «спецоперации», а дальше обрыв.
И это не досужие домыслы. Продажи строительной техники за первый квартал 2023 года упали почти на 40%. О чем это говорит? Как минимум о том, что новых проектов будет меньше. То есть застройщики достраивают, что успели начать и точка.
Собственно некоторые признаки уже наблюдаются: в апреле ввод жилья сократился на 14,3% г/г, а в секторе индивидуального жилищного строительства вообще обвал - минус 19%. г/г.
№7. Схлопывание пузыря на рынке элитной недвижимости
Цены на элитную загородную недвижимость в Подмосковье в 2022 году упали на 45% (данные «Инком-Недвижимости»).
В 2022 году продажи новых «элиток» в Москве упали в два раза (данные «Метриум Премиум»).
И это еще до дождя из дронов со взрывчаткой в Москве и Подмосковье.
Как видим, число тревожных сигналов уже зашкаливает, что, собственно, и указывает на терминальную стадию. Весь вопрос в том, что станет триггером. Вариантов несколько.
Факторы схлопывания
Центробанк РФ
Центробанк РФ весной озадачился тем, что застройщики раздают ипотеку всем без разбору, задействуя все менее платежеспособных клиентов. В итоге было принято волевое решение бороться с «ипотекой под 0%».
Досталось и банкам. ЦБ РФ в конце февраля начал требовать от банков повышения уровня кредитного риска для рисковых заемщиков. Вдобавок он начал постепенно повышать требования резервирования.
С 1 июня банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, если минимальный первоначальный взнос будет ниже 20%.
Все это выбивает почву из-под ног спроса и создает надёжный фундамент для падения цен. Кроме того, дается тайминг для старта процесса схлопывания - 1 июня.
Из последних новостей по этому поводу стоит отметить заявление Набиуллиной, что Центробанк готов рассматривать введение количественных ограничений для ипотечных кредитов вдобавок ко всем существующим.
Рост ставок
Выше мы уже писали, что с начала 2023 года ставки по ипотеке на первичном рынке выросли почти в 2 раза. И это еще далеко не все. В ЦБ РФ по итогам последнего заседания заявили буквально следующее: «в условиях постепенного увеличения текущего инфляционного давления Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции». То есть повышение ставки не за горами. А значит и ставки по ипотеке тоже вырастут.
Лето
Лето – это мертвый сезон для рынка недвижимости, то есть идеальное время для того, чтобы вылезли все хронические болячки рынка. Условия отсутствия спроса при наличии избыточного предложения идеальны для резкого падения цен.
Денег нет
Бюджет. Дыра в бюджете, несмотря на майскую остановку вряд ли начнет затягиваться. Скорее наоборот активизация фронта будет стимулировать рост расходов на «спецоперацию», то есть денег в бюджете будет становится все меньше и в какой-то момент станет понятно, что дальше резать расходы медицины или образования уже нельзя. И вот вспомнят про льготную ипотеку. Урезание этих программ по большому счету помножит на ноль спрос на рынке недвижимости.
И это все чисто экономические аспекты, а ведь есть еще и прочая реальность. Вот, к примеру, за последнее время количество выставленных на продажу объектов недвижимости в Белгородской области подскочило вчетверо. Про какое-нибудь Шебекино даже писать не будем, потому как там теперь просто нет рынка недвижимости.
Или вот еще интересный факт: продажи жилой недвижимости в Крыму за год упали на 72%, а стоимость квадратного метра снизилась за время «спецоперации» на 29%.
То есть внешний «неэкономический» мир вполне может постучаться в окошко рынка недвижимости или даже высадит дверь с ноги.
Как это будет?
Есть несколько сценариев, что спровоцирует схлопывание пузыря.
«Сценарий США». Маховик инфляции начнет раскручиваться. Центробанк РФ решит, что пора начинать что-то делать, и поднимет ставку. Банки поднимут ставки по кредитам. Должники не смогут платить повышенные платежи.
В пользу этого сценария говорит динамика рубля, который в паре с долларом за последний год потерял добрые 60%. Наивно полагать, что для инфляции такое падение пройдет незамеченным. Про заявление ЦБ о возможном повышении ставки мы уже писали выше.
Так что данный сценарий не то, что не гипотетический, а такой, что может начать реализовываться уже этим летом.
«Сценарий Китая». В какой-то момент станет понятно, что застройщики строят впустую. Никто не покупает их коробки. Соответственно притока выручки нет, а долги у застройщиков есть и платежи по долгам осуществлять нужно. А денег нет. Привет дефолт.
Насколько реален это сценарий? Не менее, чем предыдущий. Вот лишь один факт: в мае было продано под 30 тыс кв м квартир в строящихся домах, а не продано (плюс продажи еще не начались) – под 70 тыс кв м. То есть имеем довольно нехитрую, но при этом пугающую арифметику – сейчас продается только 30% квартир в строящихся домах (и это с учетом «нулевой ипотеки», которой с 1 июня не будет). Остальные 70% выходят никому особо не нужны. Не нужно быть гением, чтобы с большой долей уверенности предположить, что есть в этом соотношении что-то глубоко ненормальное, особенно если посмотреть на динамику изменения показателя за последний год (слабонервным лучше не смотреть, потому как по некоторым субъектам доля проданного жилья в строящихся домах упала вдвое).
Если вы как застройщик понесли 100% затрат, которые к тому же финансировали за счет банковских кредитов, а получили треть выручки, то у вас серьезная проблема. Решать которую можно только радикальным снижением цен, чтобы получить хоть что-то, чтобы погасить если не тело кредита, то хотя бы проценты.
Последствия для экономики
Если посмотреть на данные Росстата, то драйверами неотрицательного роста в экономике РФ на сегодняшний день являются оборонная промышленность и все, что ее обслуживает, а также строительство. Да что уж там, если верить представителям отрасли (Национальное объединение строителей), то именно строительство в 2022 году по приросту вклада во внутренний валовый продукт (+6,6%) стало самой важной отраслью, обогнав как сельское хозяйство, так и добывающее отрасли.
Схлопывание пузыря будет определенно болезненным ударом для и без того ослабленной санкциями и умелым руководством экономики.
Напомним, на что это будет похоже. Неспособность гасить ипотеку приведет к необходимости реализации залогового имущества, что в свою очередь резко увеличит предложение, на рынке, который и без того затоварен, то есть цены начнут сыпаться. А потом начнется паническая волна распродаж, когда избавиться от недвижимости будут пытаться горе-инвесторы, а также все те, кто хотел продать недвижимость, но ждал более высоких цен. В итоге предложение вырастет еще сильнее, что еще больнее ударит по ценам. А спрос же, наоборот сожмется до уровня точки, что усугубит и без того печальную картину.
Наиболее очевидные последствия схлопывание пузыря – заморозка и отказ от новых проектов по строительству. Что будет прямым ударом по ВВП.
Стоит напрячься и банковской системе. Банки слишком уж радостно раздавали льготную ипотеку, очевидно не думая о том, а что будет если ее не вернут. Так вот у них появится уникальная возможность радикально переоценить качество своего кредитного портфеля, а также в режиме реального времени провести стресс-тесты своей ликвидности, когда депозиты нужно будет возвращать, но при этом должники кредиты не возвращают.
По оценке Frank RG, портфель ипотечных кредитов на 1 мая 2023 года составил 15,7 трлн рублей. Этого объема вполне хватит для старта полноценного банковского кризиса.
Итоги, выводы, перспективы
Подводя итоги отметим, что почва для схлопывания пузыря уже готова. Будет ли это отдельно взятый триггер в виде повышения ставок ЦБ или падение спроса, которое повлечет за собой дефолты застройщиков, или же все сойдется одновременно в одной точке – покажет время.
Лето – это мертвый сезон для рынка недвижимости и хотя бы поэтому в плане тайминга кажется идеальным моментом для схлопывания пузыря, особенно с учетом, того, что с 1 июня вступает в силу новое регулирование от ЦБ РФ (не перестаем удивляться «профи» из ЦБ и напомним, что по этому поводу на канале есть отдельный обзор «Ч. 71. Профессионалы из ЦБ»).
Как и когда оно будет на самом деле – покажет время, но объективно текущая ситуация ненормальна с точки зрения рынка и эта ненормальность должна быть устранена. Да, возможен и вариант постепенного сдувания пузыря, когда вместо единовременного панического падения рынок недвижимости впадет в затяжную депрессию, но сути дела это все равно не меняет.
Последствия будут как минимум серьезными, как максимум – катастрофическими, когда цунами накроет не только застройщиков и строительную отрасль, но и всю банковскую систему.
Так что запасаемся попкорном. Это лето войдет в историю.
На этом на сегодня все, но все по теме санкций. Так что мы еще вернемся с новыми обзорами.
И не забываем продавать рубль.
В данной серии обзоров мы будем публиковать факты и аналитику, которые касаются экономических и финансовых последствий действий России в Украине для экономики РФ в целом и российского рубля в частности. Цель - обоснование среднесрочной идеи «продажи российского рубля».
Отметим, что текущие значения курса российского рубля могут иметь мало связи с рыночной реальностью, поскольку являются производной административного регулирования. Которое в свою очередь является производной от имеющихся резервов. Но резервы они на то и резервы, чтобы помочь решить проблему лишь временно. Соответственно нас интересует не куда пошел рубль сегодня или пойдет завтра, а что с его экономическим базисом и его перспективами в целом.
Если история чему-то и учит, так это тому, что она ничему не учит. Казалось бы, глобальный финансовый кризис, в истоках которого было схлопывание пузыря на рынке недвижимости США, должен был стать уроком. В частности, научить, что раздавать ипотечные кредиты направо-налево по сверхнизкой ставке неплатежеспособным должникам – это плохая идея и бомба замедленного действия, которая неизбежно взорвется, как только ставки поползут вверх. Но выводы никто не сделал.
Или взять хотя бы пузырь на рынке недвижимости Китая, схлопывание которого похоронило под собой не только всякие Evergrande (305 миллиардов долларов долгов, между прочим), Fantasia Holdings Group Co., Zhenro Properties Group и т.д., но и десятилетия сверхбыстрого роста экономики Китая. Да, Китай можно понять – когда добрая треть твоего ВВП завязана на строительстве, соблазн велик. Но проблема в том, что это воровство у будущего. И Китай сегодняшний – наглядное тому подтверждение.
Так вот сейчас аналогичная ситуация складывается на рынке недвижимости РФ. «Жирные» годы создали иллюзию «вечного» роста рынка, а получение статуса страны-изгоя резко сузило перечень доступных инвестиционных инструментов, масла в огонь подливало как государство с его «льготной» ипотекой, так и банки, дающие кредиты всем подряд, ну и застройщики с их «нулевыми» ставками. В итоге заоблачные цены стимулируют застройщиков строить еще и закрывать глаза на то, что надулся громадный пузырь и разрыв между реальным платежеспособным спросом и предложением достиг уже такого размера, что лопнуть все может натурально в любой момент. И кое-где, кстати, уже лопается.
В общем сегодня поговорим об ипотечном пузыре на рынке недвижимости и о том, как больно он может ударить по и без того ослабленной санкциями и «спецоперацией» экономике.
Но начнем традиционно с последних санкционных новостей.
Последние санкционные новости
- Шведская компания Essity — владелец брендов Zewa, Libresse и Libero – объявила о продаже бизнеса в России;
- Весной 2023 года американский производитель одежды и обуви VF Corporation (бренды Vans, The North Face и другие) закрыл последние магазины в России;
- Японский разработчик игровых консолей и видеоигр Nintendo окончательно прекращает работу в России.
- Компания-производитель строительной и горнодобывающей техники из Японии Komatsu сократит до 300 человек на своём заводе в Ярославле
- Немецкому онлайн-ритейлеру Otto удалось продать все активы в России — два складских комплекса в Тверской области. Недвижимость с оценочной стоимостью 2,3 млрд рублей купил оператор складов Multicold на 50% дешевле;
- Основатель автодилера Fresh Auto Денис Мигаль выкупил торговый центр на Калужском шоссе в Новой Москве, который принадлежал французскому инвестфонду МИГ.
Последствия санкций
- Долг россиян увеличился в апреле на 527 млрд рублей. Это один из максимальных помесячных объемов за последние несколько лет. Всего задолженность перевалила за отметку в 30 триллионов рублей;
- Профицит текущего счета платежного баланса РФ в январе-мае 2023 года составил $22,8 миллиарда, снизившись на 81,6% относительно показателя соответствующего периода 2022 года;
- Нефтегазовые доходы бюджета РФ за январь-май сократились на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 2,853 триллиона рублей. Накопленным итогом за последние 12 мес: доходы – 25.6 трлн, расходы – 33.9 трлн, дефицит – 8.3 трлн.;
- Объем торгов иностранными ценными бумагами на "СПБ бирже" в мае упал на 71,68% по отношению к маю прошлого года;
- Число краж в российских супермаркетах в 2022 году выросло примерно на 18-20% относительно предыдущего;
- Количество созданных в России изобретений рухнуло до минимума за 13 лет;
- Выручка крупнейших грузовых авиакомпаний России в 2022 году сократилась на 69,2%.
Ценовой пузырь – это всегда про что-то нерациональное и ненормальное с точки зрения здравого смысла. Будь то продажа дома, чтобы купить луковицу тюльпана, или отдать состояние за «бумажку» с надписью Компания Южных морей, или капитализация в несколько миллиардов у компании, за душой которой только доменное имя, или покупка воздуха в форме криптофантиков.
Так вот на рынке недвижимости РФ происходит не менее странная ситуация. Посудите сами, из страны уезжает миллион+ самого платежеспособного населения (и при этом многие продают свои квартиры, увеличивая предложение на рынке недвижимости), еще несколько сотен тысяч успешно могилизируются, целые отрасли экономики уходят в кризисный штопор со всеми отсюда вытекающими с точки зрения платежеспособного спроса населения (7 миллионов как сидели в простое или отпуске без зарплаты в 2022 году, так и продолжать сидеть в 2023), а у вас объемы строительства не то, что не снижаются – они растут. Если в 2021 году в среднем в стадии строительства было около 90-95 млн кв. м многоквартирного жилья, то весной 2023 года эта цифра была в районе 98,5 млн кв. м., а по итогам 2022 года так вообще 102,7 млн кв. метров.
Выглядит не очень логично. Но факт. Начнем с того, почему вообще решили поднять эту тему именно сейчас. Дело в том, что пузырь на рынке недвижимости РФ входит в свою терминальную стадию и может лопнуть буквально в любой момент. В этом обзоре мы как раз поговорим об этом.
Что надувало/надувает пузырь на рынке недвижимости РФ
Причин раздутия много, перечислим основные из них.
Льготная ипотека
Основной фактор – это не какая-то рыночная конструкция типа роста платежеспособного спроса, появление новых хитрых финансовых инструментов (типа MBS или CDO, которые расширяют емкость рынка), повышение производительности труда в строительстве или снижение издержек. Нет, это старое-доброе государственное регулирование. Ну а там, где появляется государство, можно забывать про эффективность. Так что это надежный фундамент для будущего кризиса.
Но вернемся к льготной ипотеке. В РФ в 2020 году запустили программу льготного кредитования, что привело к резкому росту ипотечного кредитования. Но если до 2022 года это была лишь четверть рынка, то в 2022 году доля льготных кредитов стала достигать 80-90% и сейчас она стабилизировалась на отметке 50-60%.
В итоге за три года действия льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 82%.
О том, что льготная ипотека – это ненормально говорит тот факт, что в 2022 году ставки по льготной ипотеке были около 4%. Еще раз: условный Минфин берет в долг под 10%+, а потом реализует программы льготной ипотеки под 4%. Неплохой получается бизнес, особенно в государстве с дырой в бюджете в 3.4 трлн только по итогам первых 4 месяцев.
В общем, российские банки в мае выдали до 590 миллиардов рублей ипотечных кредитов, что стало самым высоким показателем с начала 2023 года. Кстати, рекордный объем рублевых ипотечных жилищных кредитов за всю историю наблюдений банки РФ выдали в декабре 2022 года - 696,9 миллиарда рублей. А всего за первые четыре месяца 2023 года выдано 498 тысяч кредитов на 1,8 трлн руб. (+12% по количеству и +24% по сумме к 4 месяцам 2022 года).
Итого. Имеем классическую стероидную накачку со всеми отсюда вытекающими, когда стероидные инъекции прекратятся, но об этом поговорим позднее.
Новые нормы регулирования
Всплеск активности на рынке недвижимости весной 2023 года кроме всего прочего объясняется тем, что с 1 июня Центробанк РФ достаточно резко ужесточает условия ипотечного кредитования (подробнее об этом будет ниже). В результате все решили успеть купить, пока не поздно.
Отсутствие инвестиционных альтернатив
Достаточно посмотреть, что происходит на фондовых биржах, чтобы понять (например, объем торгов иностранными ценными бумагами на "СПБ бирже" в мае упал на 71,68% г/г), чтобы понять – даже если вдруг деньги у отдельного взятого гражданина РФ пока есть, девать их ему особо некуда. Из простейших альтернатив – покупка недвижимости. Что, опять же, способствовало появлению избыточного спроса на рынке недвижимости.
Дисконты
Значительная часть текущего спроса – это реакция на скидки в 20-30%, а иногда и 40-50%. «Жадные дети» думают, что покупают дешево.
Застройщики
Во-первых, они жадные (по данным Forbes в 2021 году маржинальность московских проектов доходила до 100%). А значит будут доить эту корову, пока она не околеет.
Во-вторых, здесь как с велосипедом, пока крутишь педали, равновесие сохраняется, как только перестаешь, - падаешь. То есть застройщикам жизненно необходимо строить и сдавать новые объекты. Как только они перестанут это делать, они закончатся как бизнес.
Кредитные каникулы
Еще одним фактором добавочного спроса являются кредитные каникулы для участников «спецоперации», что развязывает руки должникам, и создает иллюзию платежеспособности, который нет. Классика популизма, когда ради сиюминутного эффекта, на день завтрашний переносятся все проблемы. Так вот когда придет этот самый завтрашний день вдруг окажется, что участник спецоперации в лучшем случае на кладбище или без ног, а в худшем – он выжил, но вернулся в любимой работе за 30К, которых внезапно стало не хватать на погашение кредита.
Но это все причины раздутия, которые мало говорят о том, на какой стадии пузыря мы находимся сейчас. Так что ниже поговорим о признаках того, что стадия – терминальная.
Тревожные сигналы
№1. Неспособность цен расти
После анабиоза января 2023 года, в феврале/марте рынок недвижимости резко активизировался: число сделок с недвижимостью, например в Москве, росло темпами под 40%. Обычно такой ажиотажный спрос приводит к росту цен. Но не в этот раз.
Неспособность цен расти даже при наличии мощных драйверов для этого – один из признаков терминальной стадии пузыря.
№2. Проблемы со спросом
Спрос на недвижимость нестабилен и в целом находится под давлением. Регистрация ДДУ (договор долевого участия) сократилась на 26% в Москве и на 45% в Санкт-Петербурге в 1кв23. В 2022 г. показатель упал на 22% для страны в целом.
В апреле снижение спроса на недвижимость в московском регионе составило в среднем -10.7% мм.
Это только у Росстата экономика развивается, а доходы растут. В реальной жизни все с точностью до наоборот. Что вполне естественно давит на спрос.
№3 Рост ипотечных ставок
Одним из ключевых факторов роста рынка недвижимости были низкие ставки по ипотеке. Но весной 2023 года ситуация начинает усложняться. В конце апреле средняя ипотечная ставка на первичном рынке составила 6% (на вторичном почти 10%), что на 2% больше, чем месяц назад.
Вообще с января 2023 года стоимость обслуживания ипотечного кредита выросла почти вдвое (ставка была 3,5%, а стала 6%+).
№4. Ухудшение качества должников
По итогам апреля процент одобрения льготной ипотеки достиг 67%. То есть кредиты реально раздают почти всем желающим вне контекста их реальных платежных возможностей и что даже более важное - перспектив.
На эти же грабли наступили США при надувании их пузыря, который лопнул в 2007 году. Опыт США показывает, что закончится это массовыми неплатежами по кредитам.
Собственно сигналы уже есть. Доля кредитов, которые выдают людям с большими долгами, приближается к 50%. При этом прирост объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам в первом квартале 2023 года оказался максимальным за последние два года.
Но самый убойный факт следующий: по данным ЦБ РФ, в четвертом квартале 2022 года 44% ипотечных кредитов были одобрены гражданам, которые уже отдают по долгам более 80% (!) ежемесячного дохода.
№5. Дисконты уже не стимулируют спрос
По данным IRN в апреле дисконтов в 15-25% уже не хватало не только для сохранения динамики спроса, но и для его поддержания на мартовском уровне.
№6. Падение продаж строительной техники
Вообще нужно отметить, что текущие темпы строительства во многом результат инерции предыдущих лет. То есть источник ускорения уже исчез, но механизм продолжает двигаться на прошлом импульсе. Проблема всего этого в том, что создается иллюзия, что все идет нормально. А по факту впереди пропасть. Закончат текущие проекты, которые стартовали до «спецоперации», а дальше обрыв.
И это не досужие домыслы. Продажи строительной техники за первый квартал 2023 года упали почти на 40%. О чем это говорит? Как минимум о том, что новых проектов будет меньше. То есть застройщики достраивают, что успели начать и точка.
Собственно некоторые признаки уже наблюдаются: в апреле ввод жилья сократился на 14,3% г/г, а в секторе индивидуального жилищного строительства вообще обвал - минус 19%. г/г.
№7. Схлопывание пузыря на рынке элитной недвижимости
Цены на элитную загородную недвижимость в Подмосковье в 2022 году упали на 45% (данные «Инком-Недвижимости»).
В 2022 году продажи новых «элиток» в Москве упали в два раза (данные «Метриум Премиум»).
И это еще до дождя из дронов со взрывчаткой в Москве и Подмосковье.
Как видим, число тревожных сигналов уже зашкаливает, что, собственно, и указывает на терминальную стадию. Весь вопрос в том, что станет триггером. Вариантов несколько.
Факторы схлопывания
Центробанк РФ
Центробанк РФ весной озадачился тем, что застройщики раздают ипотеку всем без разбору, задействуя все менее платежеспособных клиентов. В итоге было принято волевое решение бороться с «ипотекой под 0%».
Досталось и банкам. ЦБ РФ в конце февраля начал требовать от банков повышения уровня кредитного риска для рисковых заемщиков. Вдобавок он начал постепенно повышать требования резервирования.
С 1 июня банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, если минимальный первоначальный взнос будет ниже 20%.
Все это выбивает почву из-под ног спроса и создает надёжный фундамент для падения цен. Кроме того, дается тайминг для старта процесса схлопывания - 1 июня.
Из последних новостей по этому поводу стоит отметить заявление Набиуллиной, что Центробанк готов рассматривать введение количественных ограничений для ипотечных кредитов вдобавок ко всем существующим.
Рост ставок
Выше мы уже писали, что с начала 2023 года ставки по ипотеке на первичном рынке выросли почти в 2 раза. И это еще далеко не все. В ЦБ РФ по итогам последнего заседания заявили буквально следующее: «в условиях постепенного увеличения текущего инфляционного давления Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции». То есть повышение ставки не за горами. А значит и ставки по ипотеке тоже вырастут.
Лето
Лето – это мертвый сезон для рынка недвижимости, то есть идеальное время для того, чтобы вылезли все хронические болячки рынка. Условия отсутствия спроса при наличии избыточного предложения идеальны для резкого падения цен.
Денег нет
Бюджет. Дыра в бюджете, несмотря на майскую остановку вряд ли начнет затягиваться. Скорее наоборот активизация фронта будет стимулировать рост расходов на «спецоперацию», то есть денег в бюджете будет становится все меньше и в какой-то момент станет понятно, что дальше резать расходы медицины или образования уже нельзя. И вот вспомнят про льготную ипотеку. Урезание этих программ по большому счету помножит на ноль спрос на рынке недвижимости.
И это все чисто экономические аспекты, а ведь есть еще и прочая реальность. Вот, к примеру, за последнее время количество выставленных на продажу объектов недвижимости в Белгородской области подскочило вчетверо. Про какое-нибудь Шебекино даже писать не будем, потому как там теперь просто нет рынка недвижимости.
Или вот еще интересный факт: продажи жилой недвижимости в Крыму за год упали на 72%, а стоимость квадратного метра снизилась за время «спецоперации» на 29%.
То есть внешний «неэкономический» мир вполне может постучаться в окошко рынка недвижимости или даже высадит дверь с ноги.
Как это будет?
Есть несколько сценариев, что спровоцирует схлопывание пузыря.
«Сценарий США». Маховик инфляции начнет раскручиваться. Центробанк РФ решит, что пора начинать что-то делать, и поднимет ставку. Банки поднимут ставки по кредитам. Должники не смогут платить повышенные платежи.
В пользу этого сценария говорит динамика рубля, который в паре с долларом за последний год потерял добрые 60%. Наивно полагать, что для инфляции такое падение пройдет незамеченным. Про заявление ЦБ о возможном повышении ставки мы уже писали выше.
Так что данный сценарий не то, что не гипотетический, а такой, что может начать реализовываться уже этим летом.
«Сценарий Китая». В какой-то момент станет понятно, что застройщики строят впустую. Никто не покупает их коробки. Соответственно притока выручки нет, а долги у застройщиков есть и платежи по долгам осуществлять нужно. А денег нет. Привет дефолт.
Насколько реален это сценарий? Не менее, чем предыдущий. Вот лишь один факт: в мае было продано под 30 тыс кв м квартир в строящихся домах, а не продано (плюс продажи еще не начались) – под 70 тыс кв м. То есть имеем довольно нехитрую, но при этом пугающую арифметику – сейчас продается только 30% квартир в строящихся домах (и это с учетом «нулевой ипотеки», которой с 1 июня не будет). Остальные 70% выходят никому особо не нужны. Не нужно быть гением, чтобы с большой долей уверенности предположить, что есть в этом соотношении что-то глубоко ненормальное, особенно если посмотреть на динамику изменения показателя за последний год (слабонервным лучше не смотреть, потому как по некоторым субъектам доля проданного жилья в строящихся домах упала вдвое).
Если вы как застройщик понесли 100% затрат, которые к тому же финансировали за счет банковских кредитов, а получили треть выручки, то у вас серьезная проблема. Решать которую можно только радикальным снижением цен, чтобы получить хоть что-то, чтобы погасить если не тело кредита, то хотя бы проценты.
Последствия для экономики
Если посмотреть на данные Росстата, то драйверами неотрицательного роста в экономике РФ на сегодняшний день являются оборонная промышленность и все, что ее обслуживает, а также строительство. Да что уж там, если верить представителям отрасли (Национальное объединение строителей), то именно строительство в 2022 году по приросту вклада во внутренний валовый продукт (+6,6%) стало самой важной отраслью, обогнав как сельское хозяйство, так и добывающее отрасли.
Схлопывание пузыря будет определенно болезненным ударом для и без того ослабленной санкциями и умелым руководством экономики.
Напомним, на что это будет похоже. Неспособность гасить ипотеку приведет к необходимости реализации залогового имущества, что в свою очередь резко увеличит предложение, на рынке, который и без того затоварен, то есть цены начнут сыпаться. А потом начнется паническая волна распродаж, когда избавиться от недвижимости будут пытаться горе-инвесторы, а также все те, кто хотел продать недвижимость, но ждал более высоких цен. В итоге предложение вырастет еще сильнее, что еще больнее ударит по ценам. А спрос же, наоборот сожмется до уровня точки, что усугубит и без того печальную картину.
Наиболее очевидные последствия схлопывание пузыря – заморозка и отказ от новых проектов по строительству. Что будет прямым ударом по ВВП.
Стоит напрячься и банковской системе. Банки слишком уж радостно раздавали льготную ипотеку, очевидно не думая о том, а что будет если ее не вернут. Так вот у них появится уникальная возможность радикально переоценить качество своего кредитного портфеля, а также в режиме реального времени провести стресс-тесты своей ликвидности, когда депозиты нужно будет возвращать, но при этом должники кредиты не возвращают.
По оценке Frank RG, портфель ипотечных кредитов на 1 мая 2023 года составил 15,7 трлн рублей. Этого объема вполне хватит для старта полноценного банковского кризиса.
Итоги, выводы, перспективы
Подводя итоги отметим, что почва для схлопывания пузыря уже готова. Будет ли это отдельно взятый триггер в виде повышения ставок ЦБ или падение спроса, которое повлечет за собой дефолты застройщиков, или же все сойдется одновременно в одной точке – покажет время.
Лето – это мертвый сезон для рынка недвижимости и хотя бы поэтому в плане тайминга кажется идеальным моментом для схлопывания пузыря, особенно с учетом, того, что с 1 июня вступает в силу новое регулирование от ЦБ РФ (не перестаем удивляться «профи» из ЦБ и напомним, что по этому поводу на канале есть отдельный обзор «Ч. 71. Профессионалы из ЦБ»).
Как и когда оно будет на самом деле – покажет время, но объективно текущая ситуация ненормальна с точки зрения рынка и эта ненормальность должна быть устранена. Да, возможен и вариант постепенного сдувания пузыря, когда вместо единовременного панического падения рынок недвижимости впадет в затяжную депрессию, но сути дела это все равно не меняет.
Последствия будут как минимум серьезными, как максимум – катастрофическими, когда цунами накроет не только застройщиков и строительную отрасль, но и всю банковскую систему.
Так что запасаемся попкорном. Это лето войдет в историю.
На этом на сегодня все, но все по теме санкций. Так что мы еще вернемся с новыми обзорами.
И не забываем продавать рубль.
Комментарий:
Ипотека в мае: портфель вырос на 332 млрд руб. до 15,3 трлн, или на 2,2%. Основным драйвером была ипотека с господдержкой, отмечает регулятор: ее выдачи выросли примерно на 9% по сравнению с апрелем до 303 млрд руб. — это максимальный месячный результат с начала года.
Комментарий:
Объем выдачи ипотеки в России в первом полугодии вырос примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года - до рекордных трех триллионов рублей, говорится в сообщении ВТБ
Комментарий:
Сбербанк снизил минимальный первоначальный взнос по ипотеке на новостройку с 15% до 10%. Эти изменения коснутся сделок по покупке квартир в новостройке как с подтверждением, так и без подтверждения дохода.
Комментарий:
Вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что выделенный в бюджете лимит на программу льготной ипотеки закончится уже в 2023 году.
Комментарий:
Крупнейший госбанк страны ("Сбербанк") с 22 августа повысит ставки по ипотеке на вторичку и новое жилье на 2 п.п. Минимальная ставка по потребкредитам тоже вырастет на 2 п.п., но с 18 августа, и составит 14,5% годовых. Аналогичные новости по ВТБ.
Комментарий:
Ипотека подорожала до 14%. Каждый второй банк из топ-30 поднял ставки по ипотеке — в среднем на 1,5–3 п.п.
Комментарий:
По оценке ВТБ в августе банки предоставили населению около 800 млрд руб. на покупку недвижимости. Запомните эту цифру. С большой долей вероятности так выглядит вершина.
Комментарий:
Правительство планирует ограничить ипотечное кредитование с господдержкой: увеличить по льготным ипотечным кредитам размер первоначального взноса с 15 до 20% и снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидии банкам
Комментарий:
Доля льготных программ на первичном рынке ипотеки должна быть снижена до 50%. Сейчас уровень субсидирования составляет 80-90% — эта цифра должна снижаться, чтобы не допустить ценового перегрева на рынке недвижимости, заявил «Известиям» директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков.
Комментарий:
В октябре 2023 года темпы ввода жилья составили 6,5 миллиона квадратных метров, что почти на четверть меньше показателя прошлого года — такое снижение связано с существенным сокращением месячного ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Оно упало почти на 60% год к году
Комментарий:
Минимальные ставки по ипотеке в некоторых российских банках приблизились к 20%
Комментарий:
Правительство РФ повысило до 30% с 20% первый взнос по льготной ипотеке
Комментарий:
По данным ЦБ, в январе 2024 года выдано ипотеки на 275 миллиардов рублей (по предварительным данным), что почти втрое меньше, чем в декабре 2023 года (785 миллиардов рублей)
Авторские индикаторы
bit.ly/2oBvkHY
Больше информации на нашем ютьюб-канале
www.youtube.com/channel/UCYEOurJfasXWyYnrriGwsqQ
bit.ly/2oBvkHY
Больше информации на нашем ютьюб-канале
www.youtube.com/channel/UCYEOurJfasXWyYnrriGwsqQ
Один из дисбалансов сконцентрирован в сегменте ипотеки, «которая накачена льготными и псевдольготными программами», указала она. ЦБ пытается ограничивать рост этого сегмента и накопление рисков гражданами, а кроме того ЦБ следит за ростом цен на недвижимость.